Проектное финансирование тормозит строительство в России

Нуждающихся и желающих купить свое жилье в стране еще очень много. Но все меньше из них имеют реальную возможность сделать это. Доходы не позволяют. Льготы по ипотеке, введенные государством привели к тому, что спрос на новое жилье увеличился и естественно цены возросли, исключив эффект помощи государства напрочь.

В чем же причины, что долгие десятилетия в нашей стране не может быть решена проблема обеспечения жильем, где обещанное: к 2000 году – каждому отдельная квартира? Чего уж говорить о нормативе, на жилье, который придумали еще в советские времена, обещая нам коммунистический рай: каждому по комнате плюс общая комната.

По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные «Дом.РФ» – госкомпания, бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования. В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, а в США и Канаде – более 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае этот показатель выше – 27 кв. м. О скандинавских странах лучше умолчать.

Главная причина – низкие доходы у большинства жителей нашей страны. Но есть и другие тенденции, набирающие силу в настоящее время и напрямую сказывающиеся на количество вводимых площадей и их стоимость. Попробуем взглянуть на некоторые из них.

Имея прекрасные задумки исключить из нашей жизни обман со стороны девелоперов, была введена «Система проектного финансирования». Конечно, хотели как лучше и в правительстве и в кабинетах Центробанка под руководством Э. Набиуллиной.

Но принятая «Система» привела к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения 1 млн. человек и более). Если взять отдельно Центральный федеральный округ, картина станет еще более впечатляющей. На Москву с областью приходится 96% финансирования, на остальные 16 регионов, соответственно, 4%. И это не отдаленные северные или дальневосточные территории, это самый центр страны.

В чем суть проектного финансирования и почему так получилось?

Если в долевом строительстве были только два активных участника – дольщик (будущий владелец жилья) и застройщик (девелопер), то в проектном между ними появляется посредник, гарантирующий взаимную ответственность. С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны работать только по эскроу-счетам (Специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств).

Особенности проектного финансирования

1. Средства на застройку девелопер получает от кредитного учреждения – инвестора либо использует свои собственные.
2. Прежде чем дать кредит, банк изучит компанию-застройщика и отсеет подозрительных или ненадежных партнеров, не соответствующих установленным требованиям.
3. Проинвестировав стройку, банк получает возможность контроля расходов для профилактики нецелевого использования.
4. Для получения средств создается специальная организация – проектная компания, специально под данный конкретный проект.
5. Заем будет выдан только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров на стройке, получение разрешений, лицензий, заключены договора с поставщиками и т.п., то есть, составлен убедительный бизнес-проект. Однако, профинансирует банк или нет застройщика, вопрос очень интересный.

Формально для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план, чаще под выполненные работы и проконтролирует их распределение. Правда девелопер если получит деньги от банка, то это будет кредитом и процент по нему банки устанавливают по своему усмотрению. Покупатель же инвестируя в этом случае деньги на счет банка никаких процентов не получит. Это один из факторов, почему наши банки живут припеваючи, а общее состояние строительной отрасли неуклонно ухудшается.

По статистике ЦБ РФ, на начало мая из общего объема кредитов, выданных банками застройщикам (3,572 трлн. рублей), почти половина пришлась на Москву, еще 12% — на Московскую область, 7,5% — на Санкт-Петербург. Оставшиеся 37,5% поделили между собой 68 регионов. В 12 регионах проектное финансирование не выдается.

С ноября 2020 года рынок покинули 20% строительных компаний, их число сократилось с 2,8 тыс. до 2,2 тыс.

Если ситуация с доступностью проектного финансирования не изменится, в ближайшие годы объемы строительства многоквартирных домов существенно снизятся.

Количество банков, предоставляющих кредиты застройщикам, также сильно сократилось из-за высоких регуляторных требований, а те, что участвуют в «Системе», не заинтересованы в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах.

Из-за того, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, застройщики вынуждены упрощать и удешевлять проекты в пользу типовых многоэтажных домов с квартирами небольшой площади, и отказываться от индивидуальных проектов, с качественным проектированием и дорогими строительными решениями.

Остались трудности с оформлением разрешительной документации на строительство и невозможность получить в рамках проектного финансирования кредит на строительство объектов инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, многоэтажные паркинги). Строительство таких объектов является низкорентабельным или убыточным, но во многих случаях является обязательным навязанным при предоставлении земли под строительство местными властями.

Среди проблем строительства также называется отсутствие ограничений по количеству запрашиваемых банками документов, а требования к документации могут постоянно меняться даже в рамках одного проекта. Запрашиваются документы, уже имеющиеся в Единой информационной системе жилищного строительства.

Несмотря на то, что Градостроительный кодекс содержит исчерпывающий перечень документов (ст. 51), необходимых для получения разрешения на строительство, на подготовку этих документов предприниматели тратят в среднем до двух лет. При этом перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности, а многие позиции являются явно избыточными.

Рост стоимости жилья в России по итогам прошлого года обусловлен не только озвученными проблемами, возросшим спросом на фоне программы льготной ипотеки, но и увеличением себестоимости строительства. Например, рост цен на стройматериалы  по некоторым позициям, таким как металл, увеличился в среднем на 70-80%.

Ко всему прочему, повлияли приостановка работ на строительных площадках из-за пандемии и последующий дефицит рабочей силы.

Как результат, по итогам 2020 года цены на первичном рынке жилья выросли на 12% по отношению к 2019 году», – отмечают аудиторы СП в своем докладе.

«Масштабная господдержка рынка ипотечного кредитования стимулировала рост спроса на жилье, что при недостаточном предложении в ряде регионов привело к росту цен» – отмечают аудиторы

В связи с этим ведомство предложило скорректировать условия программы льготной ипотеки, а именно: после 1 июля 2021 года допускать участие в программе только те категории граждан, которые относятся к нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо необходимо сделать возможность получения льготной ипотеки однократной.

Вот и получилось: хотели защитить дольщиков, ведь они с государства требовали возмещения  украденных вложений, а под угрозу поставили вообще строительный рынок, а главное, для многих граждан, закрыли возможность хоть когда-нибудь начать жизнь в своем жилье. Вот уж, действительно, правду говорят: «Мечты, мечты, где ваша сладость? Прошли мечты, осталась гадость».

Фото: regnum.ru